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    物業風云錄② | 高端玩家“大魚吃大魚”,中小物企洗牌加速

    2021-11-04 12:54:28大公房產 作者:載陽
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      物業行業正在上演"貪吃蛇"游戲。

      資本不休,并購不止??v觀物管上市公司的募集資本用途,幾乎每家企業都把并購擴張放在首位,同地產行業一般,物管行業的規模追逐戰難以避免。

      實際上,從2020年開始,物業行業收并購大潮就初見端倪,據某研究院數據統計,2020年上市物企披露的有效收并購事件高達76起,是2019年有效收并購事件27起的2.81倍,共花費金額107億元。

      進入2021年,收并購潮并沒有減弱的趨向。近日來,有多家擬上市港股物管企業招股書失效,資本市場對于物業股的熱情似乎正在減弱。

      或許是看到了資本市場回調的窗口期,已經上市的物管企業加速了收并購的步伐,越來越多的中小型物業企業出局。

      與此同時,大型物企正找準時機加速行業整合,提升自身市場占有率與競爭力,優化資產配置。
      
    物業"高端玩家"加速行業布局

      數據顯示,上市物管企業2021年7-10月收并購金額支出超過160億元,超過了2020年全年并購總金額。

      中指研究院統計數據顯示,截至11月1日,今年以來物業管理行業發生并購交易63宗,并購方涉及33家物業企業。,并出現了刷新行業紀錄的百億級大型并購案例。

      同時,通過并購行業優質資源正在加速向頭部企業聚集,物業管理行業集中度提升速度或將超預期,行業加速進入洗牌階段。

    (圖片來源:中指研究院)

      其中,最值得關注的就是碧桂園服務涉及的幾樁重磅收購案。

      今年以來,碧桂園服務在收并購上耗資近200億元,達成大大小小收并購交易共10宗。其中,三宗"大魚吃大魚"的并購案例值得關注。



      今年2月25日,碧桂園服務耗資49.64億元收購了藍光發展旗下的物管企業藍光嘉寶64.62%的股權;9月20日,耗資100億元買下了富力地產旗下物管企業富良環球100%股權;9月29日,耗資33億收購了花樣年控股旗下物管企業彩生活服務旗下核心資產鄰里樂100%的股權。

      先不談收購金額,單就這幾總交易來看,碧桂園服務收購的對象有一個共同特點--那就是其母公司均因資金問題陷入債務旋渦當中,亟需現金周轉,來減輕償債壓力。

      實際上,近期出現的大宗物企收并購交易中,幾乎都與當前地產行業的形勢息息相關,比如這宗肇始于9月末的合生創展收購恒大物業的交易。

      起點是9月30日,交易雙方紛紛發布因收購導致停牌的公告;節點是10月20日,交易雙方再次發布澄清公告,雙方收購陷入僵局,也許這就是終點,也許終點尚未可知。


      
      值得注意的是,據合生創展方面透露,收購陷入僵局的原因是代價付款條款的修改。

      協議他方要求將將代價先直接支付予賣方,此舉遭到了合生創展的拒絕,合生方表示,此舉難以確保目標公司收到賣方擔保人及其關聯方的應付款。簡而言之,即合生方需確保該款項到達目標公司手中,并未移作他用。

      結合恒大危機,再來看這次收購的種種轉折,似乎頗有意味。

      整體來看,物管企業的收購潮并未有停滯的傾向,反而愈演愈烈。

      睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬認為,這種趨勢的出現,主要源于目前房地產公司資金形勢大多比較嚴峻,所以將物業子公司作為其開發商母公司的優質資產進行處置,用于資金的回籠,從而導致今年物業行業整合和并購加速。

      從另一方面來看,物管行業加速整合,不僅有"大魚吃大魚"的現象,"大魚吃小魚"才是行業收并購的主流趨勢,更是行業發展始終不變的邏輯。

      財經分析人士嚴躍進則表示:"在物業收并購標的的選擇上,企業開始傾向于優質的地方性非住宅物業服務龍頭。"據中物研協數據,500強企業布局住宅物業比例高達95.6%,傳統的住宅物業市場格局已相對成熟,競爭日趨激烈,企業迫切需要尋找新的發展空間。
      
    中小物企業洗牌加速 未來收并購仍是重頭戲

      近年來,物管行業發展迅速,上市企業如雨后春筍,一下子全都冒了出來。

      截止2021年9月30日,共有51家物管企業上市,其中,登上港交所的共47家,登上A股的共4家。自2020年至今,共有27家物管企業成功上市,已經超過了上市企業總數的一半。

      據中指研究院數據顯示,截止9月30日,在港上市的47家物管企業的總市值達到了7419.6億元,平均市盈率為26.2倍。而諸如華潤萬象生活、碧桂園服務、融創服務、旭輝永升服務等市盈率均在40倍以上。

      隨著行業的發展,企業分化也在不斷加劇。

      依靠強勁母公司的物管企業"背靠大樹好乘涼",既有資金支撐,又有項目支持,其進行融資和收并購的能力和發展的勁頭是遠超過沒有"靠山"或"靠山"較小的物管企業。

      以背靠"大樹"旭輝控股的旭輝永升服務和背靠"小樹"方圓地產的方圓生活服務為例,這兩家都是有"靠山"的物管企業,但其二者的收并購步伐和市場預期卻截然不同。

      截止日前,旭輝永升服務市值約235.86億港元,上市以來,公司募資約19億元。其中,16億元用在了并購上,陸續并購了青島雅園、銀盛泰物業、香江物業,華熙五棵松、山東鑫建、美中環境等。

      而方圓生活服務的市值約為2.20億港元,近4個月來完成了5起并購,包括長沙霽陽紅物業、廣東宜康物業、廣州方恒信息技術公司、惠州仲愷高新區金豹保安服務,總代價約7000萬元。即便其在行業內的擴張意愿十分強烈,卻仍不被業內看好。

      不過,即便是背靠"大樹"的物管企業,也會面臨被吞并的風險,比如恒大物業、富力物業、第一服務等,關鍵還是在于母公司是否穩固且安全地活下去。

      就在11月1日,融創服務與當代置業旗下物管公司第一服務控股發布聯合公告稱,已于2021年10月7日訂立股份轉讓協議,要約人融創服務以總對價6.927億元收購第一服務3.22億股股份,占后者總股本約32.22%。交易對價為2.15元。

      根據收購守則規則第26.1條,融創服務屆時將須對第一服務所有已發行股份于作出無條件強制性現金要約,完成強制性收購時,第一服務將在港股退市并成為要約人的全資附屬公司。

      今年以來,隨著中資美元債市場不斷爆雷,當代置業在十月份成為了第9家債券違約的房企。當代置業曾嘗試自救,公司董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執行董事張鵬有意向集團提供約8億元的股東貸款,并預期于未來2-3個月內完成。

      但這場自救還是以失敗告終。

      10月26日,當代置業發布公告稱,上述于10月25日到期的美元票據,其本金及應付利息的還款安排未能于當日達成,當日當代置業股份及債權證券暫停買賣,直至今日其旗下第一服務控股被融創服務收購。

      對于債務違約問題,當代置業已采用了資產處置、股東借款和引入戰投方等方式,但有幾項工作沒有達到預期的效果,未來的自救舉措可能包括資產重組和引進戰投。

      地產行業的變局注定會波及到物管行業,甚至深刻影響物管行業的格局,同時,在物管行業的資本回調的過程中,由于上市預期與市盈率比較低迷,勢必也會對行業整合造成影響。

      如今的物管行業,"強者愈強,弱者愈弱"的局面將越發突出。

      業內專家對大公房產表示,物業企業想要在變局中謀發展,不僅要順應潮流,順勢而上,更要把握機會,形成自身的競爭優勢。

      無論是頭部企業的多元化布局,亦或是小而精的物管企業深耕細分領域,變局之下,找準自身的合理定位,才能繼續走下去。
    責任編輯:江舟舟
    大公原創,未經授權不得轉載

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