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    物業風云錄①|資本市場回調,物企遭遇IPO“滑鐵盧”

    2021-11-02 12:04:11大公房產 作者:載陽
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      近日,有多家擬上市港股物管企業的招股書失效,市場對于物業股的熱情似乎正在減弱。

      據大公房產不完全統計,僅10月中下旬,就有6家物管企業招股書失效,包括東原仁知、中梁百悅、明宇商服、富力物業、海悅生活和中國文旅。

      這一態勢,與一年前截然不同。

      數據顯示,截止2021年9月末,累計共有47家物管企業登陸港股市場。僅2020年就有17家物企在港交所成功上市,且多數為一次性通關。

      今年上半年,物管企業也經歷了一波港股上市熱潮,共有10家物企成功在港IPO。不過,這股熱潮僅僅持續到7月中旬。此后,資本市場對物業股的熱情似潮水退去一般,戛然而止。

      截止日前,已數月未有新的物業股成功掛牌,最近一次物管企業在港交所成功掛牌的時間還要追溯到今年7月16日。

      不過,即便如此,物管企業赴港上市的積極性卻并未消減。

      中指研究院數據顯示,截至2021年9月30日,共有23家物管企業申報交表。其中,京城佳業已通過聆訊,將于10月底登上港交所。

      值得注意的是,就在今年5月份,港交所發布新規,計劃于2022年1月1日起,將上市申請人主板盈利規定調高60%,并修訂盈利分布規定。

      港交所提高了上市門檻,意味著規模不夠大、盈利不夠穩定的小型企業或將被直接攔在資本大門之外。

      有業內人士認為,對于一些收入規模在2、3個億左右的中小企業來說,未來上市難度會越來越大。一旦過了這個窗口期,后續基本就很難單獨上市了。

      市場熱情漸退,理性重歸主導。

      距離2022年元旦僅剩兩個月的時間,這些已經遞表的物企還有機會趕在新規實施之前成功上市嗎?

           三個月無新股掛牌

           物管企業遭遇上市“滑鐵盧”?

      港交所的鐘聲已經90天不曾為物管企業敲響。

      截止日前,最近一次物管企業敲響上市鐘聲的時間還是在7月16日,康橋悅生活和融信服務在這一天同時上市。

      此后,鐘聲沉寂,物管企業上市的進程也自此一蹶不振。

      港交所數據顯示,在今年遞表的物管企業中,新力服務和天譽智聯服務的招股書已經分別于9月初和9月底失效;東原仁知、中梁百悅、明宇商服、富力物業、海悅生活和中國文旅的招股書也于10月末失效,其中不乏多次遞表企業。

      對于眾多遞表排隊的物管企業而言,這幾個月的資本市場如同大海一般,深不見底,物企濺落的石子并未在資本市場激起半點水花。

      在此情形之下,市場上也傳出消息——一些中小型物企,在悄悄地為自己另尋出路。

      今年9月初有傳聞稱,招股書失效的新力服務打算放棄上市,并已經找好買家,買家就是龍湖智慧服務或金科服務。不過,據新力服務方面回應,其并未終止上市計劃,已經更新數據,只是暫時未在港交所更新。

      截止日前,新力服務招股書并未在港交所更新,天譽智聯服務也尚未重新向港交所遞表。

      而在10月末失效的幾家物管企業中,東原仁知的母公司迪馬股份于10月15日發布公告稱,其子公司東原仁知發行境外上市外資股獲中國證監會核準。

      富力物業則被碧桂園服務以100億元的代價收購,終止了上市之旅。不過,收購后,富力物業也并未撤回上市申請,直至10月26日,招股書正式失效。

      其他幾家物管企業,則需面臨二次遞表或直接放棄上市的選擇。

      實際上,招股書失效并不是特別罕見的事,很多企業都是經歷了二次遞表才成功上市的,比如宋都服務、融信服務等。招股書失效后,企業只需更新資料,再次激活上市流程。

      此前,世紀金源服務的招股書于7月份失效,成為今年首家IPO折戟的物管企業。不過,其在六天之后再次遞交了招股書,重新提交上市。

      招股書于10月23日失效的中國文旅也曾三戰港股IPO,每一次都以失敗告終。但是,三度折戟的中國文旅并沒有放棄,于10月24日更名為大灣區文旅康居股份有限公司后,第四次向港交所遞交了招股書。

      此外,海悅生活、明宇商服、中梁百悅的招股書分別于10月23日、10月28日、10月29日失效,截止日前,上述三家企業均未再次遞交招股書。

      對于物企招股書接連失效卻未能成功上市的現狀,房地產與金融資深評論人、匯生國際資本總裁黃文沖對大公房產表示,聯交所會更加關注地產母公司的資金占用問題,可能要求母公司不能占用物業公司的資金,這種要求可能讓物業管理公司難以滿足,從而導致上市申請延誤。

      另外一個難點,是港交所和大陸企業因疫情原因導致溝通關口延誤,這段時間所有的上市工作都會后延。因為企業財務報表時效、投行和中介機構的調查速度都放緩了,從而導致信息更新速度跟不上時間表。
      
           上市失敗物企存在“通病”

      往前追溯,今年第一家物管企業上市失敗的案例出現在7月20日。

      據大公房產了解,今年7月20日,世紀金源服務招股書失效,成為2021年首家上市折戟的物管企業。

      不過,在招股書失效后的第6天,也就是7月26日,世紀金源服務再次遞交了招股書,繼續沖刺港股IPO。

      即便二次遞表,世紀金源服務依舊存在一些“老”問題沒有得到解決。招股書顯示,截至2021年4月末,公司物業管理服務業務收入4.48億元,占總營收比重達78.3%,與2020年79.4%的占比相比,僅下降1.1個百分點。



      值得注意的是,其物業管理服務收入的八成皆是由母公司世紀金源集團業務貢獻。過度依賴母公司,或許也是影響其上市進程的一個因素。

      實際上,世紀金源服務的情況并不是個例。招股書于10月24日失效的海悅生活也存在業務嚴重依賴母公司現象。

      據海悅生活此前招股書顯示,截止2020年末,公司在57座城市合計管理約150個項目,在管面積2430萬平方米,簽約建筑面積約為4230萬平方米。

      據了解,海悅生活幾乎管理著母公司海倫堡所有的物業。其4230萬平方米的簽約面積中,來自第三方開發商項目的僅有8.34萬平方米,占比約0.19%。此外,海倫生活在過去三年內,僅簽約了一個第三方項目,并且還未產生收益。

      與海悅生活前后腳遞表、前后腳失效的中梁百悅也是未能擺脫對關聯方的依賴。



      據招股書顯示,截至2020年12月31日,中梁百悅在管項目178個,在管總建筑面積約2010萬平方米,復合年增長率為769.3%。其中,中梁百悅66.3%的在管面積是由母公司中梁控股開發,如果加之其他關聯方開發項目,這個比例則達到了72.5%。

      此外,上述世紀金源服務和海悅生活還面臨股權高度集中的問題,這對其IPO是極為不利的。

      據了解,世紀金源集團董事局主席黃如論之子黃濤和黃世熒合計持有世紀金源服務92%股權,投資人馬濤持股3%。

      海悅生活也是如此。此前,海倫堡創始人黃熾恒和其子黃博文間接持有海倫生活97%和3%的股權,引入投資人后,由黃熾恒和投資人殷明間接持有海悅生活97%和3%的股權。

      值得注意的是,海悅生活的母公司海倫堡也曾兩次向港交所遞交招股書,但最終都以失敗告終。

      相較于上述三家物企而言,在管面積僅290萬平方米的明宇商服更像一家“蚊”型企業。受限于規模的限制,明宇商服的營收在目前已上市的物業公司中,或也處于墊底位置。

      2020年,明宇商服的收益首次實現破億,達到了1.05億元,年內溢利則為3150萬元,雖然較之前有所增長,不過,在眾多上市物企中,似乎仍是很不起眼。

      目前,據港交所提高上市盈利門檻的期限僅剩兩個月,倘若明宇商服未能如期過會,其上市之路或將更加困難。

      近兩年來,調控下的地產板塊陷入沉寂,而與之密不可分的物管企業卻倍受資本關注,上市熱度不減。

      不過,狂熱情緒終究是短暫的,資本市場對物業股的情緒也在似火熱情的慢慢消退中回歸理性。

      在招股書失效后,一些物管企業仍再次遞交招股書,以謀求上市;而另一些,已經打了退堂鼓,做出變賣身家的選擇;還有一些,正在觀望徘徊,似乎在等待資本的回應。

      近期出現的物管行業并購潮態勢,似乎也在暗示著行業變局的到來。敬請關注大公房產系列報道。
    責任編輯:李琪
    大公原創,未經授權不得轉載

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