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    美國房地產稅啟示

    2021-11-01 04:25:43大公報 作者:李靈修
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      盡管土地所有制完全不同,但美國亦經歷過由土地財政到房地產稅征收的財政轉變,其中歷程可為中國提供有價值的借鑒。

      廣義上講,房地產稅是地產行業各個環節所涉稅收的總和,而美國房地產稅主要包括地產稅與房產稅兩部分,其中,房產稅面向財產產權所有者征收,也被視作是財產稅的一種。

      美國政府最初為應付獨立戰爭中巨額經費的支出,先后于1785年、1787年出臺《關于西部土地測量和出售法令》和《西北法令》,通過立法為“賣地還債”鋪平道路。須注意的是,《西北法令》就已經授予聯邦政府征收直接稅的權力,其中就包括房產稅。1818年,伊利諾伊州成為首個實行一般財產稅制度的地區,對各類動產、不動產實行同一稅率征收。但與直接拍賣公共土地相比,征稅收入比例偏低,聯邦政府收入更加倚賴土地出讓金。這就構成了美國早期的土地財政。

      1861年美國爆發內戰,為籌措軍餉并團結群眾,次年林肯總統頒布《宅地法》推動土地私有化,將大批國有土地以極低價格售于新移民,聯邦政府的土地財政歷史也就此終結。但戰后地方財政吃緊,各州政府開始引入并征收房地產稅,針對土地與房屋課稅。

      美國房地產稅屬于地方稅制,由聯邦和各州政府立法,地方政府執行征收。房地產稅旨在補充地方政府稅源,財力越弱地區對房地產稅依賴越強。如地方財政收入較強的紐約州、加利福尼亞州和得克薩斯州房地產稅占比分別為57.1%、67.6%和83.1%;而財力較弱地區的房地產稅收入占比通常在90%以上,華盛頓特區更高達約95%。

      美國采用以支定收的財政安排,各州及地方政府可以自行設定房地產稅稅率,每年在地方政府預算立法程序中確認。房地產稅稅率的設定,是基于地方政府預算支出的資金需求和其他稅收的缺口來確認的,即“有多少資金缺口徵多少稅”。因此,地方政府的稅率并不相同,這也體現出美國房地產稅的屬地差異。根據美國稅收基金會計算,2019年新澤西州的房地產稅實際稅率最高,達到2.13%,夏威夷州的房地產稅實際稅率最低為0.31%,其余大部分州的稅率在0.5%至1.0%之間。

      根據上月中國全國人大常委會的授權決定,“國務院制定房地產稅試點具體辦法,試點地區人民政府制定具體實施細則”,預計內地房地產稅試點的實施細則應該也是“因城施策”,根據不同地區的實際情況有所差異。而參考美國經驗,試點階段的稅率范圍亦會在0.5%至1.0%之間。

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