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    ?中金點經/地產投資有望回穩\中金公司首席經濟學家彭文生

    2021-11-16 04:27:38大公報
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      圖:房地產貸款余額自2018年后趨勢放緩

      十九屆六中全會后,人行、銀保監會相繼表態,維護房地產市場平穩健康發展,遏制房地產金融化泡沫化傾向,健全房地產調控長效機制。10月按揭貸款亦邊際改善,新增居民中長期貸款4221億元(人民幣,下同),較2020年同期分別多增162億元,一改之前五個月同比負增的態勢。人行首度公布個人住房貸款月度統計數據,10月當月增加3481億元,較9月多增1013億元。

      在中央指導下,地方各省份也陸續出臺了各類“穩地價、穩房價、穩預期”政策,包括房貸利率下調、交易稅費下調、降低公積金門檻、房價“限跌”令、降低預售門檻、降低購房限制等。但本輪穩地產政策或與以往不同,筆者預計對地產銷售和投資或更多是以穩為主,前期快速下滑的態勢有望企穩,但可能不會大幅反彈,銷售和投資增速的反彈幅度或弱于前三輪。

    融資收縮時間長于以往

      房地產貸款、信托和信用債融資在2018年中之后即呈現下行趨勢。2009年至2018年三輪地產周期,貸款放緩一般在5至8個季度,這次已經放緩了12個季度,信托已經放緩了15個季度。國內和海外地產債的融資分別在2016年和2017年達到高峰,之后趨勢回落,去年二者的反彈得益于疫情后中國的信貸擴張和歐美的流動性大幅寬松。而今年來,房企國內債市淨融資累計-1053億元,而受個別房企爆雷影響新融資,又有2016年以來大量到期債券,房企在中資美元債市場上的淨發行額從今年以來跌至負值(-100億美元)。

      展望未來,筆者預計貸款的加速放緩態勢有望趨穩,隨著資管新規過渡期的結束,信托的負增長亦將維持過去一年的穩中收縮態勢,而國內和海外難以再迎來去年大規模托底的貨幣放松政策,房企信用債的融資難回去年強勢。

    銷售放緩呈長尾現象

      商品房銷售在2016年中之后亦出現長于以往的下行周期,下行時間長達45個月,大幅長于2009年以來前三輪周期下行的9至17個月。該下行周期被去年疫后信貸擴張打斷后,僅反彈了7個月就開始放緩,且反彈高度大幅弱于以往。按照中金地產組的預測,明年商品房銷售面積同比的復合增速(以2019年為基期)仍較低迷。

      購房結構上現房占比不再下降,表明居民的購房謹慎情緒在累積。2018年以來,受融資條件收緊的影響,期房占比從76%左右快速上升到2020年10月的90%,但此后期房升勢就開始止步,說明房企不僅因銷售低迷而回款緊張,且在房企交樓風險上升的情況下,居民購房相對謹慎,部分房企通過期房提前拿到回款更加困難。

    補庫意愿低 房企拿地謹慎

      上市房企庫存持續放緩,完工未售庫存占比升。上市房企存貨增速自2018年上半年以來持續走低,存貨中完工未售占比自2020年上半年以來顯著上升,在較大的銷售甚至現房銷售壓力下,房企增加庫存的意愿較低。

      房企將更多精力轉向存量施工而非新拿地。2016年以來,新開工占施工面積之比就處于低位徘徊,疫后貨幣寬松下,該比例也僅有微小幅度的上行,今年4月以來再度走低,表明房企的拿地和新開工謹慎態度進一步加強,更愿意將資金投入到已開始施工的存量項目,以盡快竣工交付,以獲得回款。

      房企對三四線城市下沉市場更為謹慎。房企拿地構成中,今年前10月一線的占比已大幅升至十年高位,全國商品房銷售面積中一線的占比亦自2019年以來持續回升,說明房企對于低線城市的下沉市場態度更為謹慎,也是開發投資保守的體現。

      以往銷售指標領先拿地,而上輪拿地下滑先于銷售走弱。銷售回款作為重要的融資來源是房地產周期的領先指標。房地產周期的指標領先滯后關系往往呈現“融資條件+銷售→拿地→新開工→投資”,過去幾輪周期也呈現出,按揭等融資條件走弱、銷售放緩,而后資金來源不足,房企拿地疲軟。而上輪周期中,拿地指標的走弱始于2018年9月,而銷售的放緩直到2019年10月才出現。疫后銷售和拿地雖均反彈,但拿地在2020年7月即開始走弱,而銷售則從今年2月才開始放緩,表明房企拿地情緒較為低迷。

    股市對地產業預期逆轉

      在2017年金融周期開始觸頂回落之前,地產股表現往往強于大盤,而從2018年開始,房地產股指數收益率大幅落后于滬深300收益率,比如2018年1月到2020年4月,股市下行,而房地產行業降幅更大;2020年4月至今,股市上行,而房地產卻是下行階段,說明市場對房地產行業的預期已發生轉變。

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