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    ?樓市新態/降低換樓成本 激活二手市場\祥益地產總裁 汪敦敬

    2021-11-10 04:27:44大公報
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      香港發展局局長黃偉綸曾表示,未來私人住宅用地在推出時,會考慮訂下最細面積的限制或條款,例如將最細面積定為200呎,希望香港人能夠住大一點。筆者認為這個方向是配合到市場需要的,但仍欠完整的計劃。

      如果香港土地資源不足,就是香港政府發揮行政管治能力的時候。長期以來,房屋政策只著重“供求概念”,當然這也是必須的,但卻長期忽略了“管理概念”。所謂管理就是將眼前不足及有限的資源重新安排,從而得到更好的效果。筆者上星期撰文指:“假設市場有1萬宗成交,包含了多個不同板塊的住宅成交的,包括上車、換樓、大型單位及豪宅,只要政府管理得好,起碼可以用樓換樓滿足大部分人的上車需要?!?/p>

      香港的房屋結構其實是有足夠的二手單位量,但為何近十年細單位供應不足,是因為2010年開始的樓市辣招,雖然成功保護香港的金融系統,但是有副作用,就是令到需要換樓的業主因為換樓成本和風險高漲,都停止換樓。于是,購買力集中在400萬或以下的這個2019年10月前唯一能夠借到九成按揭的板塊。

      當然我們應該認同“林鄭Plan”按揭規限下的貢獻,對市場有正面的效果,細單位二手放盤量在2019年計劃推出后不斷上升,而樓價的升幅則較落后。當然如果政府肯進一步放寬1000萬至1500萬樓價的換樓按揭成數,可以預見,600萬至1000萬的二手盤量會大增,這板塊的樓價升勢亦會放緩。二手供應增加是源于樓換樓,相關措施放寬,供求就可以得到改善了。

      過去幾年房屋供應不理想,與我們以上所說的原理是倒轉的,發展商推出樓盤全力集中在將大單位改則縮細發售,房屋供應結構并沒有改善,更加有惡化傾向,政府其實不需要干預市場,需要在賣地條款上要求發展商配合整體面積規劃。

      筆者說完以上的原理,大家就會知道未來上升和回報率最高的板塊應該是什么了。除了供求外,政府管理得宜是可以解決大部分的問題,現時主要靠一手樓滿足市場需要,這方面香港應該向內地學習,如果現在這種概念不改變,相信香港房屋問題將“有排搞”。

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